כמה משכנתא אפשר לקבל בדירה בהנחה?

זכאים רבים נרשמים להגרלות דירה בהנחה, וחלקם אף זוכים בעיר חלומותיהם, מבלי לדעת שייתכן ולא יוכלו לממש את זכייתם – גם אם יש להם הון עצמי גבוה או הכנסה גבוהה.

פעמים רבות אני נתקל בשאלה כמה הון עצמי נדרש כדי לרכוש דירה במסגרת דירה בהנחה, ולעתים גם קורא מיתוסים וסיפורים ברשתות החברתיות.

מטרת הפוסט לעשות לכם סדר אחת ולתמיד בכל הנוגע להון העצמי הנדרש והמשכנתא המקסימלית שניתן לקבל בתכניות דירה בהנחה, ולשבור את המיתוסים שבנושא ברשתות החברתיות.

האם יכול להיות שלא תקבלו משכנתא?

התשובה היא ייתכן שכן, וכדאי להבין מראש איך זה עובד.

גם זוג עם הון עצמי של 300,000 ש"ח והכנסות של 30,000 ש"ח בחודש צריך להבין שלא די בשכורות גבוהות כדי לוודא את מימוש העסקה, זאת בשל מגבלות בנק ישראל על גובה המשכנתא שהבנק רשאי לתת לכם. לכן, הדרך הנכונה להסתכל על שאלת ההון העצמי הנדרש, היא דווקא מכיוון המשכנתא –

מהו סכום המשכנתא שהבנק ייתן לכם על נכס כזה בהתאם למגבלות החלות בתכנית? ומשם לגזור כמה הון עצמי תצטרכו.

כמה אחוז משכנתא תוכלו לקבל?

כשמדובר על משכנתא בשוק החופשי, אחוז המשכנתא המקסימלי ברכישת דירה ראשונה הינו 75% משווי הנכס.

.במסגרת תכניות דירה בהנחה מתאפשר מצב בו אחוז המימון עולה על 75% ממחיר הדירה החוזי (המחיר אחרי ההנחה), אך לא עולה על 75% משווי השוק.

בכל מקרה, כלל ברזל הוא העמדת הון עצמי מינימלי של 100,000 ₪ (למעט אזורים בהם מקבלים מענק מהמדינה, ואז המינימום הוא 60,000 ₪).

לפני קבלת המשכנתא, הבנק עשוי לדרוש ביצוע שמאות ע"י שמאי שיעריך את שווי השוק של הנכס במצבו (לחילופין, הבנק יכול להתבסס על דו"ח 0 של הפרויקט ולא לבקש שמאות נוספת)

יודגש שוב כי גובה המשכנתא שהבנק יסכים לתת לכם תלוי גם במחיר החוזה, וגם בשווי המוערך של הנכס בשוק החופשי.

אז מספיק הון עצמי של 10%? 100,000 ₪? או אולי בכלל 25%?

התשובה לכך היא תלוי, ומשתנה בהתאם לשלושה מקרים אפשריים:

1. מחיר החוזה וגם שווי הנכס בשוק החופשי נמוכים מ- 2.1 מיליון ₪:

במקרה כזה, הבנק ייתן משכנתא של עד 75% מהשווי שיעריך השמאי.

לדוגמא, על דירה שמחירה החוזי 1,000,000 ₪ ושווי השוק שלה הוא 1,200,000 ₪, תוכלו לקבל 75% משווי השוק, במקרה הזה 900,000 ₪, כך שההון העצמי שתצטרכו הוא 100,000 ₪ בלבד.

במקרה זה ניתן להגיע ל-90% משכנתא ביחס למחיר החוזי (מאה אלף הון עצמי בחוזה של מיליון ש"ח).

2. מחיר החוזה וגם שווי הנכס גבוהים מ-2.1 מיליון ₪:

במקרה כזה, הבנק ייתן משכנתא של עד 75% מהנמוך מבין השניים.

לדוגמא, על דירה שמחירה החוזי 2,200,000 ₪ ושווי השוק שלה הוא 2,600,000 ₪, תוכלו לקבל 75% מהסכום הנמוך, כלומר משכנתא של 1,650,000 ₪,

כך שההון העצמי שתצטרכו הוא 550,000 ₪.

3. המקרה השלישי והמעט מורכב יותר הוא כאשר מחיר החוזה נמוך מ – 2.1 מיליון ₪, ושווי הנכס בשוק החופשי גבוה מסכום זה:

במקרה כזה, הבנק ייתן משכנתא של עד 75% מהתקרה שנקבעה (2.1 מיליון), כלומר משכנתא מקסימלית של 1,575,000.

לדוגמא, על דירה שמחירה החוזי 1,900,000 ₪, ושווי השוק שלה הוא 2,300,000 ₪, תוכלו לקבל משכנתא מקסימלית של 1,575,000 ₪, כך שההון העצמי שתצטרכו הוא 325,000 ₪.

נקודות חשובות:

1. אישור המשכנתא והסכום שתקבלו תלוים בגורמים נוספים כמו הכנסותיכם, יכולות ההחזר, ומאפיינים אחרים בהתאם לשיקולו של כל בנק.

2. משכנתא גבוהה משמעותה החזר חודשי גבוה מאד – ולרוב מדובר בהחזר הגבוה מהשכירות שנוכל לקבל עבור אותה דירה, לכן מומלץ להגיע לעסקה עם הון עצמי גבוה או לזכות ביישובים זולים.

3. גם אם כבר זכיתם, אין אפשרות לדעת מה מלאי הדירות ומה סוג הדירה שתישאר לכם לרכישה עד שתוזמנו לבחור דירה (תקופה של כשנתיים). חשוב שתיקחו בחשבון שייתכן שיישארו דירות יקרות במלאי.

4. תירשמו רק להגרלות שנמצאות בתקציב שלכם כדי למנוע עוגמת נפש. זוכים רבים לא עושים בדיקות מקדימות ונאלצים לוותר על זכייתם משיקולי תקציב.

5. כל המידע הנ"ל אינו מהווה המלצת השקעה או ייעוץ אישי. ניתן לתאם איתי פגישות ייעוץ אישי בכל הנוגע לזכייתכם, איפיון התקציב והמשכנתא העתידית, תהליך בחירת הדירה וניתוח הפרויקטים, ולהשקעות אחרות בנדל"ן.

לסיכום, מעבר למזל שצריך עקב סיכויי זכיה נמוכים, חשוב גם לעשות את שיעורי הבית בכל הנוגע לפן הפיננסי כדי לצלוח את התהליך ולהימנע מעוגמת נפש לאחר זכיה.

תעשו את שיעורי הבית שלכם ותבינו מה התקציב שלכם, ותירשמו רק להגרלות שתוכלו לעמוד בהן.

אמיר.