איך שמאי מחשב את שטח הנכס?

אם תשאלו מספר אנשים בעלי דירות זהות מה שטח דירתם, תקבלו מספר תשובות שונות.
האחד יתבסס על השטח המופיע בארנונה, השני יחשב את השטח כולל המרפסת, אחר יטען שהשטח הוא לפי נסח הטאבו, ואולי בכלל צריך לכלול את המחסן הצמוד?
בשל העובדה ששווי הנכס מושפע באופן ישיר משטחו, קיימת חשיבות גדולה בקביעת דרך אחידה למדידת שטח הנכסים בקרב שמאי מקרקעין. סטייה של מטרים בודדים עשויה ליצור פער משמעותי בין הערכות השווי.

נטו? ברוטו? פלדלת?

לאורך שנים תחום שטח הדירות היה "אפור". חברות המוכרות דירות חדשות היו מציגות שטחים גדולים יותר מאשר השטח האמיתי, ובכך מקשים על רוכשי הדירות להבין את כדאיות העסקאות ביחס לאלטרנטיבות.
כך לדוגמא, תוכלו להגיע לדירה שהמוכר טוען לשטח של 100 מ"ר ולהרגיש שהיא בשטח של דירת 80 מ"ר. זאת מפני שהמוכר כלל בשטח גם את המרפסת והמחסן הצמוד.
לעומת זאת, ייתכן שדירה שבנסח הטאבו רשומה בשטח 80 מ"ר, תרגיש לכם כמו דירת 100 מ"ר. זאת מפני ששיטת המדידה בנסח הטאבו השתנתה לאורך השנים, לרוב היא כוללת רק את שטח פנים הדירה ("שטח נטו"), ולעתים עשויה גם לכלול מרפסת או הצמדות אחרות.

אז מהי שיטת המדידה הנכונה?

בשנת 2006 נקבע תקן שמאי ובו הוראות למדידת שטחי דירות הנקרא "תקן 9". ההוראות בתקן מיישרות קו בין שמאי מקרקעין בהכנת השמאות עבור נכסים. מדידה לפי תקן זה מכונה לעתים "שטח ברוטו". בגלל שסטייה בחישוב שטח נכס ע"י שמאים שונים עשויה להוביל לשונות גבוהה בהערכת השווי, תקן 9 מוביל שפה אחידה מבחינת שטחי הנכסים בין שמאי מקרקעין בחוות דעת שמאיות.

במקביל, המחוקק תיקן את חוק המכר וקבע שיטה נוספת לחישוב והצגת שטח הדירה, שעוזר בין היתר לרוכשים בשוק "להשוות תפוזים לתפוזים" (להשוות בין אלטרנטיבות) ולקבל החלטה מושכלת יותר בעת רכישת נכס. חוק המכר בעצם מוביל שפה אחידה מבחינת שטחי הנכסים בין חברות המוכרות דירות חדשות, מה שמסייע ומקל על הרוכשים.

אילו שטחים נלקחים בחשבון לפי תקן 9?

1. שטח הרצפה של פנים הדירה
2. ממ"ד
3. מרפסות מקורות סגורות (כמו בבנייה הישנה – שכוללות תקרה ותריסים)
4. השטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה
5. מחצית מהשטח שמתחת לקירות המשותפים לדירות נוספות
6. מדרגות פנימיות – יחושבו כחלק משטח הקומה ממנה הן עולות (יחושבו פעם אחת בלבד, ולא יחושבו בקומה העליונה)
7. מחסן – יחושב רק במידה וצמוד פיזית לדירה ובעל גישה מפנים הדירה

חשוב לציין שבשונה מתקן 9, שטח דירה לפי חוק המכר אינו כולל את שטחי הקירות הגובלים בדירה אחרת או שטחים משותפים

איך מודד השמאי את שטח הדירה?

הדרך המדויקת ביותר לקביעת שטח נכס עבור השמאי יהיה בהתאם לתשריט היתר הבנייה של הנכס.
היתר הבנייה קובע מה הותר לבנות, וזהו השטח הרלוונטי. בתשריטים לעתים מופיעות טבלאות לחישוב שטחים שכבר מחשבות את השטח, ולעתים אין, והשמאי ימדוד גרפית מהתשריט את שטח הנכס.

שיטות אחרות לקביעת שטח

1. נסח טאבו- מתייחס לשיטות מדידה ישנות, בד"כ אינו מדוייק וכולל רק את שטח הרצפה ללא הקירות החיצוניים, ולעתים כולל שטחים נוספים (הצמדות).
2. מדידה בלייזר – מדידות שמבצע השמאי בלייזר מסייעות באיתור חריגות בנייה, מדידת מרחקים ספציפיים בנכס, קביעת מספר החדרים, ועשויות לשמש ככלי ביקורת לשטח שנקבע. המדידות בלייזר לא לוקחת בחשבון קירות פנימיים ולכן לא נותנות חישוב מדויק של השטח.
3. ארנונה – שיטת החישוב משתנה בין עיר לעיר ולרוב לא תואמת את תקן 9. לדוגמא, עיריות רבות כוללות בשטח דירות את שטח המרפסת.
4. מודד מוסמך – איש מקצוע המוסמך למדידת שטחי דירות.

ומה בנוגע לשטחים לצורך חישוב תמורה בהתחדשות עירונית?

במקרים של חישוב שטחים לצורך חישוב תמורות ראויות בהתחדשות עירונית, ברוב המקרים יילקחו בחשבון שטחים הבנויים לפי היתר בניה בלבד, ללא חריגות. חישוב השטחים יתבסס בדומה לתקן 9, לפי מדידת מודד מוסמך. עם זאת, לעתים תינתן תמורה על שטחים שלא בנויים בהיתר עליהם משלמים ארנונה לרשות המקומית, בסופו של דבר הכל פונקציה של משא ומתן וכדאיות כלכלית.

להרחבה וקריאת התקן המלא לחץ כאן