שתי שאלות שאתם חייבים לשאול את עצמכם:
האם אתם יודעים מה האלטנרנטיבה המתאימה לכם במידה ולא תזכו בשנים הקרובות בדירה בהנחה? והאם קבעתם לוחות זמנים, שלאחריהם תפנו לאלטרנטיבה זו?
אז מה האפשרויות העיקריות שלכם במסע לדירה?
- המתנה לזכיה בדירה בהנחה
- רכישת דירה בפריפריה
- רכישת דירה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית
- רכישת קרקע עם זכות לדירה – קרקע המיועדת למגורים
- רכישת דירה בחו"ל
קודם כל, נקודת המוצא והחשיבה שלנו חייבת לקחת בחשבון שהדרך לדירה יכולה לקחת בהרבה מקרים גם 7-10 שנים. הדבר חשוב מאד כדי להבין איזה אלטרנטיבה הכי טובה עבורנו.
ארחיב מעט על כל אחת מהאפשרויות כדי שתבינו את התמונה בצורה רחבה יותר ותוכלו לחשוב מה האלטרנטיבות הנכונות עבורכם.
1. המתנה לזכיה בדירה בהנחה – אזור הנוחות
האפשרות שרוב הצעירים פונים אליה, בעיקר בזכות ההזדמנות שנותנת להגיע לדירה גם עם הון עצמי נמוך ולעתים הנחה משמעותית משווי השוק.
לחלק קטן מתמזל המזל והם זוכים יחסית מהר, רבים אחרים זוכים אחרי מספר שנים או לא זוכים כלל.
לוחות זמנים: בהנחה של זמן ממוצע עד זכייה יהיה 3-4 שנים, ו5 שנים נוספות עד קבלת המפתח,
כך שחולפות להן יותר מ -8 שנים עד קבלת מפתח (ככל ותזכו). כמו כן קיימת הגבלה במכירת הדירה, כך שייתכן ותצטרכו להמתין עוד כמה שנים עד למכירתה.
קיימים חסרונות ויתרונות נוספים בתכנית, מוזמנים לקרוא פוסט נפרד.
2. רכישת דירה בפריפריה
בד"כ התשואה השנתית (השכירות ביחס לשווי) גבוהה בפריפריה לעומת אזורי הביקוש במרכז, כך שביחס לעלות מדובר בהכנסות סבירות.
מצד שני, בד"כ הביקושים בפריפריה פחות חזקים, ועליות המחירים בטווח הארוך נמוכות יותר (בש"ח).
יתרון מרכזי נוסף באלטרנטיבה זו הוא לוחות הזמנים הקצרים, כך שנוכל לקבל שכירות החל ממחר ללא המתנה לדירה, או אם מדובר בדירה חדשה בפריפריה – עד 3 שנים למפתח.
אלטרנטיבה זו תתאים לכם אם אתם מוכנים להחזיק דירה ביישוב מרוחק, ולהתעמק ולבצע סקר שוק לגבי:
הביקושים בסביבה, סוג האוכלוסיה, מחירי השכירות והמכירה, והמשמעות של לנהל דירה מרחוק.
3. רכישת דירה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית
תוכלו למצוא עסקאות לא רעות בשכונות ותיקות באזורי ביקוש במרכז, בהן פוטנציאל רב להתחדשות עירונית.
היתרון המרכזי הוא שתוכלו לקנות דירה בתקציב נמוך יחסית, שבהמשך תהפוך לדירה חדשה / מורחבת, ולקבל עליה שכירות עד יציאת הפרויקט לפועל.
החסרון – אי וודאות / סיכון לגבי לוחות הזמנים וביצוע הפרויקט, מחירים גבוהים יחסית בגלל פוטנציאל – ולא תמיד תקבלו משכנתא על הפוטנציאל.
כמו כן, ההשלכות של להחזיק דירה בבניין ישן ולעתים עם אוכלוסיה לא חזקה מבחינה סוציואקונומית.
לוחות זמנים- במקרים רבים לוחות הזמנים מחתימת הסכם הדיירים ועד קבלת מפתח יכול להגיע בקלות ל- 8-10 שנים.
כשמאי פגשתי פרויקטים שהסתיימו מהר יותר, ויחד עם זאת, אחרים שהתעכבו שנים רבות או יזמים שפשטו רגל.
4. רכישת קרקע עם זכות לדירה – קרקע המיועדת למגורים
אלטרנטיבה מעניינת שלא הרבה מכירים. סוג של מחיר למשתכן בשוק החופשי.
שימו לב שלא מדובר בקרקע חקלאית עם סיכון גבוה, אלא בקרקע שכבר מיועדת למגורים.
במקרה זה תשלמו סכום מסוים על הקרקע, וחברה תנהל עבורכם את התהליך עד קבלת המפתח (כולל הפן המשפטי, התכנוני, ניסיון להגדיל זכויות ולהגדיל את הרווח שלכם, ובחירת חברה שתבנה את הפרויקט)
לאחר מספר שנים, בהן התכניות מתקדמות ומתקרבים לקבלת היתרי בניה בשכונה, תוכלו להחליט אם למכור את הקרקע ולהנות מעליית השווי, או לשלם על עלויות בניה (באמצעות משכנתא) ולקבל דירה חדשה באזור ביקוש.
יתרונות מרכזיים – אפשרות מכירה בכל שלב ללא חובה להגיע למפתח, דירה חדשה במחיר נמוך, כניסה לעסקה עם הון עצמי סביר, כשהמשכנתא תילקח רק בעוד מספר שנים.
החסרונות המרכזיים – אי וודאות לגבי משך הזמן עד קבלת המפתח, עליית המחירים של עלויות הבנייה לאורך השנים, ולא ניתן להירשם להגרלות דירה בהנחה.
לוחות זמנים- משתנה, בד"כ עשוי לקחת 7-8 שנים עד קבלת המפתח.
5. רכישת דירה בחו"ל
אלטרנטיבה שהפכה לפופולרית בשנים האחרונות עם עליית מחירי הדיור בארץ.
מאפשרת רכישת דירה להשקעה במחיר נמוך, תוך המשך רישום להגרלות דירה בהנחה.
מצד שני, חוסר הידע של הרוכשים לגבי העסקה והשוק הופך את העסקה למסוכנת יותר, אי וודאות לגבי תשואה, והסתמכות על אנשים בחו"ל שינהלו לנו את הנכס.
לוחות זמנים – אפשרות לקבל דירה מיידית או לרכוש דירה על הנייר באכלוס של עד כ- 3 שנים.
לסיכום, אף אלטרנטיבה לא מושלמת. במידה והחלטתם שדירה זו המטרה שלכם – עליכם להחליט היום מה האלטרנטיבה המתאימה, תוך הבנה כי ברוב המקרים התהליך עשוי זמן.
רבים שואלים אותי מה הצעד הנכון והכדאי ביותר. התשובה שלי היא שתלוי במאפיינים ובצרכים האישיים שלכם.
זה הזמן לחשוב מה האלטרנטיבה המתאימה לכם במידה ולא תזכו בדירה בהנחה בקרוב.
