דירגנו לכם את 6 אנשי המקצוע החשובים ביותר לדעתנו בעסקת נדל"ן (כאשר המקום הראשון הוא איש המקצוע החשוב ביותר לדעתנו), כשהמקום השלישי לדעתנו עשוי להפתיע אתכם במיוחד.
יכול להיות שהדירוג שלכם או של אנשים אחרים יהיה שונה, אבל מה שבטוח – בעסקה גדולה שטומנת בחובה סיכונים רבים, חשוב להתנהל באחריות ולהיעזר במקצוענים.
להלן הדירוג שלנו בסדר חשיבות עולה (כאשר מקום ראשון הוא איש המקצוע החשוב ביותר לדעתנו):
-
מתווך
אז למרות שיש האומרים שמתווכים הם אנשי מכירות ולא אנשי נדל"ן, או שהם לא נותנים ערך מוסף לעסקה – בפועל, קיימים מתווכים רבים מקצועיים וטובים בשוק, שיכולים לחסוך לכם לא מעט זמן, כסף, כאב ראש, ולהרחיב את האפשרויות העומדות בפניכם כמוכרים / רוכשים.
בעבור רוכשים, מתווך שמכיר היטב את השוק ידע להכווין אתכם לנכסים מתאימים לפי הצרכים שלכם, ולעזור בניהול מו"מ מול הצד השני.
משא ומתן המתנהל ללא מתווך ברוב המקרים מאתגר יותר, ארוך יותר, ולעתים קשה לגישור. מתווך מבין את מרווח התמרון של שני הצדדים, ובשל העובדה שהוא צד ג' לעסקה, קל לו יותר לקרב בין הצדדים לכדי סגירת עסקה.
למוכרים, מתווך איכותי יוכל לחשוף את הנכס לקהל רלוונטי, לייעץ לגבי תמחור ריאלי וללוות את העסקה מרגע הפרסום ועד לחתימה.
-
בדק בית
אין דבר מתסכל יותר מלצלוח עסקת נדל"ם אחרי תהליך מורכב ולאחר קבלת החלטות טובה שקיבלתם לאורך הדרך, ואז לגלות בעיות פיזיות בנכס.
בין אם זו רכישה מקבלן, ובין אם מדובר ברכישת נכס יד 2, איש מקצוע מתחום בדק הבית יוכל לגלות נזקים / בעיות / ליקויים שלא ניתן לראות בעין, ובכך להפחית סיכוי להפתעות ובעיות. הבדיקות שמבוצעות נרחבות וכוללות בין היתר את מצב המבנה, איטום ורטיבות, חשמל, אינסטלציה, גימור, מערכות נוספות, ועוד. במקרים מסויימים ייתכן ויאתרו ליקויים שיגרמו לכם לסגת מהעסקה, או לדרוש להוסיף סעיפים בחוזה לגביהן, ואם זו רכישה מקבלן – הדבר חשוב בין היתר על מנת לממש את תיקון הליקויים מיד עם קבלת המפתח, ובתקופת הבדק בה יש לקבלן אחריות על תיקונים.
-
יועץ משכנתאות
כשאנחנו מדברים על הצד הכלכלי של העסקה, זהו איש המקצוע שיעזור לכם לצלוח אותה בצורה נכונה, המתאימה לצרכים שלכם. עוד מההתחלה יוכל לנתח לכם תקציב לצורך איתור נכסים, או לחילופין להגיד לכם YES או NO לגבי עסקה ספציפית. יועץ משכנתאות טוב לא רק מוצא לכם ריביות טובות. הוא בונה את כל המשכנתא בהתאם למאפיינים שלכם, בהתאם ליכולות שלכם ולרצונות שלכם, זמין לכם לכל שאלה בתהליך, ועושה לכם את החיים הרבה יותר קלים. אם נגיד לכם שהיועץ, בנוסף לניהול התהליך מול גופי המימון, הולך לעשות לכם חיים קלים, יכול לחסוך לכם 200,000 ₪ בהחזר הכולל, והעבודה שלו מתומחרת בכ- -10,000 ₪, הייתם לוקחים? אני כן.
גובה המשכנתא הממוצע בישראל למגורים הוא כ – 1.1 מיליון ₪ (נכון לאמצע שנת 2025), וההחזר על כל שקל הלוואה שתיקחו הוא בין 1.5 למעל 2 שקלים! ניהול חובבני או עצמאי עלול לעלות לכם ביוקר, לגרום להחזר חודשי גבוה או לא יציב, ולריביות מיותרות של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
יועץ משכנתאות פרטי הוא בלתי תלוי בבנק, ידע להסתכל על התמונה הכוללת, ובסופו של יום – נותן לכם שירות (לעומת יועץ המשכנתאות של הבנק, שנותן את השירות לבנק, בזמן שאתם והמשכנתא שלכם זה המוצר).
בשורה התחתונה – אפשר לקחת משכנתא לבד, אבל זה יעלה לכם הרבה מאד כסף ברוב המוחלט של המקרים.
-
מלווה משקיעים / רוכשים
שם שיווקי לאיש מקצוע שמכיר את השוק, יודע לאתר עסקאות טובות, ולעשות עבורכם את רוב עבודת הנמלים באיתור עסקה.
המקצוע אינו דורש הסמכה או רישיון, לכן חשוב מאד לבחור איש נדל"ן, בעל ניסיון, שתוכלו לסמוך עליו שיעשה לכם עבודה טובה.
מלווה משקיעים לרוב יאפיין את הצרכים של הרוכש שמולו, יבין איזה סוג עסקה מתאימה לו, ויאתר לו את הנכס הנכון עבורו, כולל ניהול מו"מ ראשוני מול המוכר או המתווך.
במשרדנו, בשונה ממקומות רבים, שירות ליווי המשקיעים כולל קודם כל איפיון פיננסי והגדרת תקציב של הלקוח ע"י מחלקת המשכנתאות שלנו, לאחר מכן איפיון צרכים של הלקוח והתאמת סוג העסקה לצרכיו (דירה בהתחדשות עירונית / דירה מתחת למחיר השוק בלבד / דירה מקבלן ועוד..) איתור עסקה וניתוחה באמצעות כלים של שמאי מקרקעין, ביצוע משא ומתן מול המוכר / המתווך, וליווי צמוד עד חתימת על הסכם המכר וקבלת המשכנתא. כמו כן – המלצה על אנשי מקצוע מהשורה הראשונה (עורכי דין, בדק בית, שמאים ללא צד לעסקה לצורך שמאות מוקדמת ועוד).
סוג של ONE STOP SHOP בעולם הנדל"ן
-
שמאי מקרקעין
איש המקצוע כמעט הכי חשוב בעסקה. לצערנו, המודעות לחשיבות השמאי בשוק יחסית נמוכה, והוא נחשב לאנדר-רייטד ביחס לתמורה שנותן בעסקה.
שמאי מקרקעין הוא לא רק שווי הנכס, הוא תעודת הביטוח האמיתית שלכם בעסקה, גם כרוכשים וגם כמוכרים.
כמו שאתם לוקחים את הרכב למוסך לפני קנייה, כך שמאי מקרקעין בודק את הנכס בהיבטים שונים, כאשר כל אחד מהם עלול להיות מהותי ודרמטי בעסקה. החל מבדיקת חריגות בניה לגביהן לא יינתן מימון, בדיקה האם המבנה מסוכן (שגם במקרה כזה העסקה עלולה להסתבך או ליפול), בדיקת זכויות בניה נוספות, בדיקת היטל השבחה, בדיקת המצב המשפטי עוד לפני שעורכי הדין נכנסים לתמונה.
לצערנו רוכשים רבים נכנסים לעסקת נדל"ן מבלי לקחת שמאי מקרקעין לשמאות מוקדמת טרם ביצוע העסקה, ומסתפקים בשמאי ששולח הבנק לאחר חתימת החוזה. כך גם צד המוכרים, לעתים מסתפקים במחירים שהם רואים ביד 2, או במחיר שממליץ להם המתווך למכור.
מצד אחד , ייתכן והם חסכו 2,000 ₪ (כ-0.1% בלבד ממחיר עסקה בשווי של דירה ממוצעת בישראל) בעסקה שגם ככה כוללת הוצאות רבות. מצד שני, ברגע שויתרתם על שמאי מקרקעין לפני העסקה, לקחתם על עצמכם את הסיכון בעסקה.
אגב, גם מוכרים שלא לוקחים שמאי שילווה אותם, עלולים לפספס עסקה טובה ולהבין כמה כסף יישאר להם בכיס; החל משווי השוק של הנכס (הסכום הסביר לקבל בעבור הנכס במצבו בין מוכר סביר ורוכש סביר), דרך זכויות בניה נוספות שקיימות בנכס (שבפועל שוות כסף), מס שבח, ועד מה גובה היטל ההשבחה שתדרוש הועדה המקומית.
משרדנו נתקל בלא מעט עסקאות שהגיעו להפרת חוזה או נאלצו לקחת משכנתא בתנאים רעים מאד בגלל שלא נתנו לאיש המקצוע כמעט הכי חשוב בעסקה לעשות עבורם את הבדיקות החשובות. יש אינסוף בעיות שעלולות להתגלות בשמאות מוקדמת, וחשוב להקדים תרופה לחתימה על חוזה!
ההמלצה שלנו, קחו שמאי לפני חתימה על חוזה מכר ותישנו טוב בלילה.
-
עורך דין
אין ספק שכשמגיעים לעסקת נדל"ן, הדבר החשוב ביותר הוא איש מקצוע מנוסה, מנהל הסיכונים האישי שלכם, שיקדים תרופה למכה, יחזה בעיות אפשריות, ידאג לצרכים ולאינטרסים שלכם, יתעקש על סעיפים בחוזה שישמרו עליכם, ויעזור לדעת שאתם בידיים טובות.
ברגע שאיתרנו נכס שמתאים לנו, הבנו שהוא בתקציב שלנו, ורגע לפני שביצענו שמאות מוקדמת כדי לוודא היתכנות – זה הזמן להכניס עורך דין תותח ללא פשרות. חשוב לבדוק את הניסיון שלו, להיפגש איתו לפני שסוגרים, לשאול אותו את השאלות הנכונות ולהבין איך הוא מסתכל על העסקה.
לסיכום, כמובן שלא חובה לקחת את כל אנשי המקצוע שילוו אתכם, אבל חשוב להבין מבחינתכם מהם אנשי המקצוע שלא תתפשרו עליהם. לאחר שהחלטתם איזה אנשי מקצוע לקחת, תבדקו טוב מי הם, נסיונם, האני מאמין המקצועי שלהם, ושיהיו אנשים שיידעו להיכנס לזווית הראיה שלכם ויבינו את מה שחשוב לכם בדרך לנכס.
