תכניות הדיור הממשלתיות עברו שינויים לאורך השנים, כאשר בפועל, ברוב המקרים מדובר באותה הגברת בשינוי אדרת. אחת הסיבות לשינויים היא תחלופה גדולה של ממשלות ושרים בשנים האחרונות.
במרוצת השנים ממשלות שונות ניסו לטפל במשבר הדיור באמצעות מספר תכניות: מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה (המכונות כיום דירה בהנחה), מע"מ אפס שלא קיבלה תוקף, דיור להשכרה ארוכת טווח ותכניות להתחדשות עירונית.
לתכנית הדיור הממשלתית יתרונות וחסרונות רבים. מחד, היא נותנת סיכוי אמיתי לזוגות צעירים לרכוש דירה במחירים הוגנים. מאידך, בסופו של דבר מדובר בהגרלה, והתהליך כולל אי ודאות רבה; האם נזכה, מתי, באיזו עיר, באיזה פרויקט, איזה סוג דירה, מתי נקבל מפתח, איך נצליח לשלם משכנתא במקביל לשכירות, ועוד.
במאמר זה תמצאו טיפים, מידע מקיף על תהליך הרכישה ולוחות הזמנים המשוערים, כל זאת על מנת להגדיל את הוודאות שלכם ולעזור לכם להגיע מוכנים יותר לכל שלב; מהנפקת תעודת הזכאות ועד קבלת המפתח.
טיפים ועצות זהב:
1. רישום – תוכלו להירשם ל-3 ערים שונות, ללא הגבלה למספר הפרויקטים בכל עיר (בהגרלות המשך לא קיימת הגבלה).
2. תקציב- מומלץ לבדוק מראש מה התקציב שלכם על מנת שתירשמו רק לפרויקטים בהם תוכלו לעמוד כלכלית. בנוסף אני נוהג לפרסם ברשתות החברתיות ניתוח מחירים צפויים להגרלה הקרובה.
3. מגורים / השקעה- חשוב שתיקחו בחשבון שרוב אנשים לא זוכים בדיוק איפה שחלמו או בסוג הדירה שרצו. לכן כדאי לחשוב גם באיזה ערים תהיו מוכנים להיות בעלי דירה להשקעה.
4. לאחר הזכייה- ומעט לפני שלב בחירת הדירה, חשוב להקדיש זמן ולדרג מה הכי חשוב לכם בדירה; האם כיווני האוויר? התכנון הפנימי? קומה? גודל המרפסת?
5. לקראת בחירת הדירה- כדאי לעבור על כל התכניות של הדירות הרלוונטיות עבורכם, ולדרג לכם מספר דירות שאהבתם כמספר התור שלכם. לדוגמא: מספר הזכייה שלכם הוא 5, וזוכה אחד לפניכם בתור ביטל את זכייתו – מומלץ לדרג את 4 הדירות שהכי אהבתם על מנת שאחת מהן בטוח תהיה שלכם.
6. מכירה -אסור למכור את הדירה 5 שנים מיום קבלת המפתח, או 7 שנים מהיום בו בוצעה ההגרלה בה זכיתם, לפי המוקדם מבינהם. עם זאת, מותר להשכיר את הדירה מהיום הראשון.
7. חוזה המכר ושאר המסמכים המשפטיים נבדקו ואושרו על ידי חברת בקרה מטעם משרד הבינוי והשיכון, וברוב המוחלט של המקרים לא ניתן לקיים מו"מ על סעיפים בחוזה.
ברוב המקרים עורך דין מטעמכם לא יוכל לשנות את החוזה. קיימת השתתפות של הרוכשים בשכר טרחת עורך הדין של הפרויקט (0.5% ממחיר הדירה החוזי + מע"מ , עד לתקרה הקבועה בחוק).
8. לאחר חתימת החוזה – ולקראת קבלת המשכנתא, תקבלו מהבנק רשימה של שמאי מקרקעין איתם הבנק עובד. כיום חובה על בנקים לקבל שמאות של שמאי מקרקעין, גם אם הוא לא ברשימה הספציפית של אותו הבנק, כל עוד השמאי נמצא ברשימות של בנק אחר. כלומר, תוכלו לבחור שמאי מקרקעין שאתם סומכים עליו או שהמליצו לכם עליו.
תהליך הרכישה
1. הנפקת תעודת זכאות מחיר למשתכן / דירה בהנחה
מתבצעת באמצעות אחת מחברות הסיוע – מילגם / אלונים / עמידר. במקרים רבים אתם יכולים להוציא תעודת זכאות באופן מקוון ע"י פנייה במייל, שליחת ת.ז + ספח, מילוי מסמכים שתקבלו מהחברה ותשלום אגרה (כ-240 ₪ חד פעמי).
מי זכאי?
רוב ההגרלות מיועדות לזכאים חסרי דיור כפי שהגדיר משרד הבינוי והשיכון מי שמוגדר חסר דיור (אינו בעל דירה או מעל שליש מדירה, ולא היה כזה בשלוש השנים האחרונות. קרקע בייעוד למגורים נחשבת דירה).
קישור לקריאת תנאי הזכאות המלאים: מי זכאי בתכניות דירה בהנחה?
קישור להנפקת תעודת זכאות בכל חברה:
2. רישום להגרלות
עם תעודת הזכאות תקבלו שם משתמש וסיסמא לאתר ההגרלות "דירה בהנחה" (המשמש גם לפרוייקטים ישנים שעוד שייכים למחיר למשתכן / מטרה / מופחת). עליכם להיכנס ללשונית "רישום להגרלה" ולבחור מבין ההגרלות הפתוחות להרשמה.
3. הגרלות ותוצאות
ההגרלות יתקיימו מספר ימים לאחר סגירת הרישום, תוצאות ההגרלה נשלחות למייל ולטלפון שהגדרתם באזור האישי שלכם, פרק הזמן עד לפרסום התוצאות משתנה ויכול להגיע לחודש.
לאחר הזכייה תקבלו את מספר הזכייה מתוך סך הדירות שהוגרלו, ומיקום בתור.
מספר הזכייה שלכם נשאר קבוע לכל אורך התהליך. המיקום בתור עשוי להשתפר: ככל וזוכים אחרים בעלי מספר זכייה נמוך יותר יבטלו את זכייתם בהגרלה, נתקדם בתור.
4. מה קורה מיום הזכייה ועד בחירת הדירה?
החברה היזמית של הפרויקט מתכננת את הפרויקט, ומגישה לבדיקת משרד הבינוי והשיכון מסמכים:
- תכניות הדירה
- תמהיל הדירות למשתכן כולל שטחים, מחירים והצמדות
- חוזה מכר
- מפרט מכר
כל המסמכים צריכים להתאים לדרישות רבות של משרד הבינוי והשיכון, ולעתים לוקח חודשים רבים עד שהחברה מסיימת את אישורם.
לאחר אישור כל החומרים מול משרד הבינוי והשיכון + קבלת היתר בניה ראשוני מהעירייה (החלטת ועדה / היתר בתנאים) – תוזמנו ליום בחירת דירה.
5. לקראת בחירת דירה
שבועות ספורים לפני בחירות הדירה, החברה היזמית תשלח לכם אתר אינטרנט ייעודי של הפרויקט שמכיל את כל המידע הרלוונטי עבורכם על מנת להתכונן לבחירת הדירה. האתר יכלול בין היתר תכניות דירה, מחירים, שטחים, חוזה מכר, מפרט, הדמיות, מידע על המשך התהליך, וסרטון הדרכה לקראת בחירות הדירה.
6. בחירת דירה
אחרי המתנה ארוכה סוף סוף מגיע הרגע.
אתם תזומנו לפגישה אישית עם נציג החברה על מנת לבחור דירה מהמלאי שנשאר.
סדר בחירות הדירה יהיה לפי מספר הזכייה, כלומר זוכה מספר 1 ייבחר ראשון ממלאי הדירות, וכן הלאה, עד שהזוכה האחרון ייבחר את הדירה האחרונה במלאי.
במידה ויישארו דירות בגלל ביטולים, יוזמנו זוכים מרשימת ההמתנה. במידה ותסתיים רשימת ההמתנה, תתקיים הגרלת המשך. בהגרלות ההמשך לוחות הזמנים קצרים יותר בד"כ.
7. חתימת חוזה
הזוכים יחתמו על חוזה מספר ימים מיום בחירת הדירה בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון (נכון לינואר 2023 – עד חודש מבחירת דירה). מרגע חתימת החוזה מתחילים לשלם תשלומים בהתאם לפריסת התשלומים שאושרה על ידי משרד הבינוי והשיכון, בד"כ בתכניות מחיר למשתכן / דירה בהנחה פריסת התשלומים הנדרשת היא:
תשלום ראשון: 7% במועד חתימת החוזה
תשלום שני: 13% כ-45 יום לאחר חתימת החוזה
יתרת התשלומים בפריסה שווה (10%-14% לתשלום בד"כ) ותשלום אחרון בסמוך למסירת הדירה.
כיום, 40% ממחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה. ברוב ההגרלות ההצמדה מתבצעת מיום קבלת היתר מלא, ובמידה ואין היתר מלא – מיום חתימת החוזה.
8. תקופת הבנייה וההמתנה
מיום חתימת החוזה ועד האכלוס כל מה שנשאר לכם הוא להמתין בסבלנות, לדאוג לשלם בזמן כל תשלום (כולל הצמדה), ולבחור מפרט לדירה: מטבח, ריצוף, דלתות, ארונות, ברזים ועוד. החברה תפנה אתכם לספקים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
9. קבלת מפתח. מזל טוב!
לוחות זמנים
במקרים רבים ההגרלות מתקיימות זמן קצר לאחר זכיית היזם בקרקע, דבר שגורם ללוחות זמנים ארוכים מיום ההגרלה ועד מפתח.
במשרד הבינוי והשיכון מתכוונים לשנות זאת בעתיד, כך שלוחות הזמנים יתקצרו.
לוחות הזמנים המשוערים לפי שלב:
1. הנפקת תעודת זכאות – עד שבועיים לאחר העברת מסמכים ותשלום.
2. תקופת רישום להגרלות– כשבועיים
3. פרסום תוצאות – כשבועיים עד חודש
4. מיום זכייה ועד זימון לבחירת דירה– כשנתיים (למעט הגרלות המשך).
5. ימי התראה לפני בחירת דירה– כשבועיים
6. חתימת חוזה – עד חודש מבחירת הדירה (משתנה)
7. קבלת מפתח– כשנתיים וחצי אחרי חתימת החוזה (למעט הגרלות המשך)
סה"כ לוחות הזמנים מיום זכיית היזם בקרקע ועד אכלוס: כ-5 שנים.
בהגרלות המשך לוחות הזמנים קצרים יותר משמעותית ברוב המקרים.
לסיכום
במידה ותעשו את שיעורי הבית, תחשבו את התקציב שלכם, ותתמידו ברישום להגרלות – בסופו של דבר תזכו והתהליך יוכל להיות נעים ואף מרגש.
בנוסף למקצועי כשמאי מקרקעין, עסקתי בשלוש השנים האחרונות גם בתחום מחיר למשתכן וליוויתי מעל 1,000 זוכי מחיר למשתכן ברחבי הארץ מיום זכייתם ועד חתימת החוזה, כאשר ייצגתי כ-15 חברות יזמיות שונות כמנהל התכנית ובקידום הפרויקט מול משרד הבינוי והשיכון.
פגשתי לאורך השנים זוכים שזכו בהגרלה הראשונה אליה נרשמו, ואחרים שזכו אחרי 6 שנים.
הכי חשוב להתמיד, לחסוך כסף בזמן הזה, ולהירשם רק לאיפה שבאמת נרצה לקנות!
מוזמנים להתייעץ בכל שאלה ועניין בתחום שמאות המקרקעין ותכניות דירה בהנחה.
