שמאי מקרקעין – מה הוא עושה בפועל?

רבים חושבים שעבודתו של שמאי מקרקעין מסתכמת בביקור קצר בנכס, צילום תמונות, כתיבת נתונים ומדידה עם לייזר.

בפועל, עבודתו מתחילה לפני הביקור בנכס, ומסתיימת הרבה אחריו.

רבים שואלים אותי מיד לאחר הביקור – "נו, מה השווי?"  שמאי מקרקעין מקצועי לא ימהר לזרוק מספרים שלא יוכל לעמוד מאחוריהם, ועליו לנתח את השוק בהתאם למצבו כיום.

בפוסט זה תקבלו פירוט על עבודת השמאי ומה נדרש ממנו במסגרת חוות הדעת שהזמנתם.

אז מה בודק שמאי מקרקעין בנכס?

לפני הביקור – איסוף מידע ומסמכים

בשלב הראשון יבקש ממכם השמאי מסמכים החשובים לניתוח הנכס ומשפיעים על השווי, ויאסוף בעצמו מסמכים נוספים. מדובר בכמה סוגים של מסמכים;

מסמכים משפטיים: מסייעים בזיהוי חד חד ערכי של הנכס, והבנה מי בעלי הזכויות בו;
כלומר, על איזה נכס מדובר בדיוק ולמי הוא שייך בדיוק, כולל סימוכין משפטיים: נסח טאבו, תשריט בית משותף, חוזה מכר, חוזה שכירות, ועוד (לעתים יש צורך במסמכים נוספים אחרים). על מנת לקבל משכנתא הבנק דורש זיהוי מדויק ברמה המשפטית (לדוגמא – הדירה הדרומית מזרחית בקומה השלישית, הרשומה בנסח הטאבו כתת חלקה 8).

נתקלתי במקרים בהם היו טעויות משפטיות ונדרש לתקן את המסמכים, ואפילו מקרה בו בנק נתן בטעות משכנתא על דירה לא נכונה.

מסמכי רישוי: באמצעותם יבין השמאי האם הבנוי כיום הוא מה שהותר במקור? האם בסיום הבנייה התקבלה תעודת גמר שמאשרת זאת?
הדבר משמעותי מאד ומשפיע על השווי והמשכנתא שתקבלו מהבנק. מסמכי רישוי לדוגמא: היתרי בנייה, טופס 4, תעודת גמר, אישור מבנה מסוכן ועוד.

מסמכים תכנוניים: מסייעים לנתח מה הזכויות בקרקע והאם ישנן זכויות שטרם נוצלו? משמעותי מאד להבנת שווי הנכס והיטל השבחה שאתם צפויים לשלם.
מסמכים לדוגמא: תכניות החלות על החלקה (תב"ע). כוללות תשריט ותקנון המפרט בין היתר את זכויות הבנייה.

ביקור בנכס

ביום הביקור יגיע השמאי ויצלם את הסביבה, הבניין והנכס עצמו, יבדוק האם הבנוי תואם להיתר הבנייה / לתשריט הבית המשותף, ויאסוף נתונים רלוונטים מהמאקרו למיקרו:

תיאור הסביבה – אופי הבנייה – בנייני מגורים / צמודי קרקע / מגדלי משרדים וכו', בנייה חדשה / ותיקה, האם הרחוב רועש, מה בנוי בסמוך לנכס (גן ילדים/ קניון / בית כנסת/ כביש ראשי, גינה וכו')?

תיאור הבניין – מספר קומות, דירות וכניסות לבניין, האם יש חניה ומעלית, סוג הגג, תחזוקת הבניין, מצבו הפיזי, חיפוי הבניין.

תיאור הנכס – מספר דירה, מספר חדרים, מציג הנכס, מי מחזיק בנכס, קומה, כיווני אוויר, רמת גמר (סוג מטבח, ריצוף, סוג מזגן, סוג דלתות, כלים סניטרים ועוד).

לאחר הביקור

לאחר הביקור ינתח השמאי את כל הנתונים הנ"ל, וירכז אותם בדו"ח המספר את הסיפור המלא של הנכס.

השמאות מהווה מסמך משפטי, שבסופו יגבש את השווי של הנכס. לגיבוש השווי יכול השמאי להשתמש במספר גישות, בהתאם לסוג הנכס.
לוחות הזמנים לכתיבת שמאות משתנים בהתאם לסוג חוות הדעת;
החל משומות מקוצרות לבנק הנכתבות בד"כ תוך ימים ספורים, הערכות שווי שוק / טרום רכישה ואחרים- מדובר בדוחות מפורטים יותר להם נדרש מעט יותר זמן,  ועד דוחות אפס / היטלי השבחה / מיסוי או דוחות מורכבים אחרים שעשויים לקחת גם מספר שבועות.
כמובן שלוחות הזמנים משתנים בהתאם למורכבות העבודה, המצאת מסמכים לשמאי, עומס שיש במשרד ועוד.

רבים מבקשים לדעת מראש את השורה התחתונה – השווי, אך בד"כ הוא מושפע מכל הנתונים שאסף השמאי, ועליו לסיים את עבודתו כדי שיוכל לעמוד מאחורי אותו מספר.