בעסקאות רבות מוכרים מגלים רק לאחר מכירת הנכס שעליהם לשלם סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים לוועדה המקומית, מבלי שאף אחד יידע אותם על כך מראש, ובעצם נותרים עם פחות כסף "בכיס" מהעסקה מכפי שתכננו.
כך קרה גם להורים שלי שמכרו את דירתם; זוג תמים שמכר את דירתו ומעולם לא בדק אם ניתן להרחיב אותה, קיבל יום בהיר אחד מכתב מהעירייה עם דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים. לצערי לא הייתי שמאי מקרקעין כשזה קרה 😉
במאמר זה אסביר לכם בקצרה מהו היטל השבחה, מדוע חשוב להיערך אליו לפני המכירה ואיך אפשר לצמצם את התשלום.
מהו היטל השבחה?
תשלום שתשלמו כבעלי הנכס לעירייה (וועדה מקומית) עבור עליית שווי הנכס הנובעת מתכניות שאושרו ע"י העירייה לאורך השנים, גם אם לא השתמשתם בפועל בזכויות אלה!
בנוסף אתם עשויים לשלם היטל השבחה עבור עליית שווי שנובעת מאישור לשימוש בנכס החורג מהשימוש שהוגדר, או מאישור להקלה כלשהי בהיתר הבנייה.
מהות ההיטל
היטל ההשבחה מבטא עקרון של צדק חלוקתי, לפיו על בעל נכס שהתעשר בזכות רשויות התכנון לחלוק את עושרו עם הציבור.
בנוסף לכך, הוא נועד לממן הוצאות של העירייה בפיתוח תכניות חדשות וקידום תכנון העיר.
דוגמאות
1. עיריית ראשון לציון אישרה לאורך השנים תכנית שמאפשרת לבנות חדר נוסף על הגג. בעלי דירות בקומה האחרונה "התעשרו" בשל האפשרות להוסיף חדר נוסף לדירתם.
2. עיריית ראשון לציון מאפשרת בשכונות מסויימות שימוש בדירות מגורים בקומת הקרקע כגן ילדים. במקרים רבים בעלי נכסים שביקשו שימוש לנכס כגן ילדים "התעשרו" בזכות אישור העירייה, הודות לשווי גבוה יותר של הנכס כגן הילדים לעומת מגורים.
כמה תשלמו?
התשלום מהווה 50% מגובה ההשבחה (מעליית השווי) של הנכס. בד"כ מדובר בעשרות עד מאות אלפי שקלים!
מתי תשלמו?
את היטל השבחה תשלמו בעת מימוש הזכויות. החוק מגדיר מימוש זכות כמכירת הנכס / ניצול הזכויות;
מכירת הנכס – תידרשו בתשלום גם במקרה בו לא השתמשתם בפועל בזכויות שהתכנית איפשרה.
ניצול הזכויות – הוצאת היתר בנייה לזכויות אלה, או קבלת אישור מהעירייה לשימוש החורג מהשימוש בפועל.
אופן החישוב
בעבר היה נהוג לחשב את היטל ההשבחה ע"י "שיטת המקפצה", לפיה מחשבים את ההפרש בין שווי הנכס לפני אישור התכנית הראשונה המשביחה לבין שוויו לאחר אישור התכנית האחרונה המשביחה.
בשנת 2006 קבע בית המשפט העליון כי "שיטת המדרגות" היא השיטה היחידה לחישוב היטל ההשבחה. ע"פ שיטה זו יש לבחון עבור כל תכנית בנפרד שווי במצב קודם ושווי במצב חדש לאחר אישורה.
בעת ביצוע עסקה תשלח הועדה המקומית / עירייה שמאי מקרקעין מטעמה לכתיבת שומת מקרקעין לחיוב היטל השבחה. השמאי יבקר בנכס, ינתח את התכניות ולאחר סיום כתיבת הדוח תקבלו הודעה מהעירייה האם וכמה אתם חייבים בהיטל.
בדוגמאות הנ"ל:
1. בתכנית שבה אושר לבנות חדר על הגג, שמאי מקרקעין ינתח כמה מטרים של חדר על הגג אושרו בתכנית ויבצע תחשיב שמאי לקביעת עליית השווי מהתכנית.
2. באישור העירייה לשימוש הנכס כגן ילדים, שמאי מקרקעין יחשב את השווי של גן ילדים לעומת שווי הנכס למגורים. ההפרש יהווה את ההשבחה.
פטור מהיטל השבחה
המחוקק קבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מקרים שונים בהם תוכלו לקבל פטור מהיטל השבחה, לדוגמא – פטור חד פעמי להרחבת דירה עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בנייה מכח תמ"א 38, בניית ממ"ד, בניית שטחי שירות לצורך נגישות, ועוד.
אז מה אפשר לעשות?
ישנן 3 פעולות שתוכלו לבצע בנוגע להיטל השבחה. ההמלצה היא לבצע את אחת מהפעולות בסעיפים 1 ו-2 – לפני המכירה, על מנת שתגיעו מוכנים לעסקה ותקבלו את ההחלטה הנכונה עבורכם.
1. שמאי מקרקעין – יעזור לכם לקבל אומדן עוד לפני המכירה, יבדוק אפשרויות לפטור, ויעזור לכם להבין כמה כסף יישאר לכם בכיס לאחר תשלום ההיטל.
2. פנייה לווועדה המקומית – החוק מאפשר לפנות לועדה המקומית ולבקש שומת היטל השבחה מוקדמת עוד לפני מכירת הנכס.
היתרון הוא שתוכלו לדעת מראש ובמדויק מה גובה התשלום שתידרשו לשלם.
החסרון הוא שמאותו רגע שתקבלו את שומת ההשבחה מתחילה ספירה של 45 ימים בהם ניתן לערער – גם אם טרם מכרתם את הנכס.
3. ערעור– לאחר קבלת דרישת התשלום מהעירייה תוכלו לפנות למועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע לצורך השגה על גובה ההשבחה. שמאי מקרקעין מקצועי יוכל במקרים רבים להפחית לכם את גובה התשלום בעשרות אחוזים ולעתים לבטלו. מדובר בד"כ בסכומים של עשרות עד מאות אלפי שקלים!
לסיכום
למרות השפעתו הגדולה של היטל ההשבחה על סכום הכסף שיישאר לכם בעת מכירת נכס, רבים בוחרים לא לבצע בדיקות לגביו. במקרה הטוב לא תידרשו לשלם או שתשלמו סכום נמוך, ובמקרה הפחות טוב אתם עלולים להיקלע למצב בו לא נותר לכם מספיק כסף מהעסקה לרכישת נכס חלופי.
הדבר עשוי להשפיע באופן מהותי על קבלת ההחלטות שלכם ומומלץ להיעזר בשמאי מקצועי שילווה אתכם בתהליך.
בנוגע לסיפור של ההורים שלי – החלטנו לערער על גובה היטל ההשבחה וההורים קיבלו החזר של כ-30% מהתשלום!
